Woran Gutachten nach § 198 BewG vor dem Finanzgericht scheitern

Die Finanzgerichte verwerfen Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig – aber selten wegen der Qualifikation des Erstellers. Entscheidend ist die methodische Widerspruchsfreiheit. Ein Überblick über die Anforderungen, die sich aus der jüngeren Rechtsprechung ergeben.

Die Zertifizierung öffnet die Tür, sie garantiert nichts

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann als Nachweis regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. BauGB dienen oder das Gutachten von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.

Diese Qualifikation ist Zugangsvoraussetzung. Ob das Gutachten den Nachweis tatsächlich erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung von Finanzamt und Finanzgericht. Der Nachweis gilt erst als geführt, wenn das Gericht dem Gutachten ohne weitere Beweiserhebung folgen kann.

Woran Gutachten in der Praxis scheitern

Die veröffentlichte Rechtsprechung zeigt ein wiederkehrendes Muster. Beanstandet werden nicht die Werte selbst, sondern Brüche in der Herleitung:

• Abschläge vom Bodenwert, die nicht objektbezogen und nicht der Höhe nach begründet sind

• wertsteigernde Nutzungspotenziale – etwa eine baurechtlich zulässige höhere Geschossflächenzahl –, die unberücksichtigt bleiben

• Bauschäden, die im Text beschrieben, im Rechenwerk aber nicht abgebildet sind

• Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren oder Liegenschaftszinssätze, die nicht modellkonform zum Bewertungsstichtag gewählt sind

• Widersprüche zwischen der Zustandsbeschreibung und der angesetzten Restnutzungsdauer

Allen Punkten ist gemeinsam: Nutzungspotenziale, Bodenwertansätze und Bauschäden müssen widerspruchsfrei in ein einheitliches Wertermittlungsmodell eingefügt sein. Ein Gutachten, das an einer Stelle einen Mangel beschreibt und ihn an anderer Stelle nicht abbildet, ist angreifbar – unabhängig davon, ob das Ergebnis zutrifft.

Der Bewertungsstichtag entscheidet mit

§ 198 Abs. 2 BewG wurde durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 16. Juli 2021 eingefügt. Nach § 265 Abs. 12 BewG ist die Vorschrift auf Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 anzuwenden.

Bei früheren Stichtagen – etwa Erbfällen mit früherem Todestag – richten sich die Anforderungen nach der zuvor geltenden Rechtslage; dort kamen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nur der Gutachterausschuss oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige in Betracht. Wer ein Gutachten für einen Altfall beauftragt, sollte das vorab klären.

Ein praktischer Hinweis zur Zertifizierung

Die Deutsche Akkreditierungsstelle hat mit Amtlicher Mitteilung vom 30. Dezember 2024 klargestellt, dass die Zertifizierungsstelle für das Sachgebiet der Grundstückswertermittlung akkreditiert sein muss. Erkennbar ist das am Akkreditierungssymbol auf dem Zertifikat. Eine Zertifizierung aus einem anderen Fachgebiet genügt nicht.

Was das für Eigentümer bedeutet

Wer dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen möchte, sollte weniger auf das erwartete Ergebnis achten als auf die Prüfbarkeit der Herleitung. Jeder Ansatz muss begründet, mit Quelle und Stichtag belegt und mit den übrigen Ansätzen vereinbar sein. Genau diese Prüfung führen wir vor Auslieferung jedes Gutachtens durch: Rechenkette vorwärts, Gegenrechnung rückwärts, Plausibilisierung gegen den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Berlin und ein abschließender Konsistenzdurchgang.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise zur Wertermittlung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Fragen zur steuerlichen Behandlung, zu Fristen im Einzelfall und zur Abziehbarkeit von Gutachtenkosten gehören zu Ihrem Steuerberater.

Quellen

• § 198 BewG, § 265 Abs. 12 BewG

• Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 16.07.2021, BGBl. I S. 2931

• BFH, Urteil vom 05.12.2019 – II R 9/18

• FG Berlin-Brandenburg, Gerichtsbescheid vom 24.04.2024 – 16 K 3070/23 (Revision zugelassen)

• Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 07.12.2022, BStBl 2022 I S. 1671

• DAkkS, Amtliche Mitteilung vom 30.12.2024 zu §§ 198 Abs. 2, 220 Abs. 2 Satz 3 BewG