BOTH
IMMOBILIENBEWERTUNG

Wann lohnt sich ein Gutachten gegen den Grundbesitzwert des Finanzamts?

​

Wirtschaftlich sinnvoll ist es, wenn die aus der Wertdifferenz folgende Steuerminderung die Gutachtenkosten übersteigt. Die Wertdifferenz schätzen wir ein – die daraus resultierende steuerliche Auswirkung berechnet Ihr Steuerberater. Weil das typisierte Verfahren des Finanzamts keine Besichtigung vorsieht, sind Abweichungen besonders häufig bei Objekten mit Instandhaltungsrückstand, Bauschäden, ungünstigem Grundriss, Immissionsbelastung, Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs oder einer Mikrolage unterhalb der Bodenrichtwertzone.

​

Wie hoch ist die Abweichung typischerweise?

​

Eine seriöse Pauschalzahl gibt es nicht – sie hängt vollständig vom Einzelfall ab. Wer eine feste Prozentzahl verspricht, bevor er das Objekt gesehen hat, verspricht etwas, das er nicht wissen kann.

​

Muss das Finanzamt mein Gutachten anerkennen?

​

Nein. Die Qualifikation des Sachverständigen nach § 198 Abs. 2 BewG ist Zugangsvoraussetzung, nicht Anerkennungsgarantie. Ob das Gutachten den Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung von Finanzamt und Finanzgericht. Der Nachweis gilt als geführt, wenn das Gericht dem Gutachten ohne weitere Beweiserhebung folgen kann.

​

Woran scheitern Gutachten vor dem Finanzgericht?

​

Nach der veröffentlichten Rechtsprechung überwiegend an methodischen Mängeln: nicht objektbezogen begründete Bodenwertabschläge, unberücksichtigte wertsteigernde Nutzungspotenziale wie eine zulässige höhere Geschossflächenzahl, Bauschäden, die im Text beschrieben aber im Rechenwerk nicht abgebildet sind, sowie nicht modellkonforme Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren oder Liegenschaftszinssätze.

​

Genügt eine kostenlose Online-Bewertung oder eine Maklereinschätzung?

​

Für den Nachweis nach § 198 BewG nicht. Nach der Vorschrift kann regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses dienen oder das Gutachten von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Grundstückswertermittlung bestellt oder zertifiziert sind. Maklerbewertungen und automatisierte Online-Schätzungen fallen nicht darunter.

​

Was bedeutet DIN EN ISO/IEC 17024 – und warum ist die Akkreditierung wichtig?

​

DIN EN ISO/IEC 17024 ist die internationale Norm für Stellen, die Personen zertifizieren. Für § 198 BewG genügt aber nicht jede Zertifizierung: die Zertifizierungsstelle muss selbst für das Sachgebiet Grundstückswertermittlung akkreditiert sein – in Deutschland durch die Deutsche Akkreditierungsstelle, in anderen EU- und EWR-Staaten durch die dort zuständige nationale Akkreditierungsstelle. Eine Zertifizierung aus einem anderen Fachgebiet, etwa Qualitätsmanagement, erfüllt die Anforderung nicht. Erkennbar ist eine akkreditierte Zertifizierung am Akkreditierungssymbol auf dem Zertifikat.

​

Wie lange dauert die Erstellung?

​

Bei vollständigen Unterlagen üblicherweise vier bis sechs Wochen nach der Ortsbesichtigung. Läuft eine Frist, sagen Sie es uns.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Das Honorar richtet sich nach Objektart, Verkehrswert, Umfang und Schwierigkeitsgrad und wird vor Auftragsbeginn schriftlich vereinbart. Grundlage ist die Honorarempfehlung des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger. Die Ersteinschätzung ist kostenfrei.

​

Mein Bewertungsstichtag liegt vor 2021 – ändert das etwas?

​

Ja. § 198 Abs. 2 BewG, der die zugelassenen Sachverständigen ausdrücklich benennt, wurde durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vom 16. Juli 2021 eingefügt und ist nach § 265 Abs. 12 BewG auf Bewertungsstichtage nach dem 22. Juli 2021 anzuwenden. Bei früheren Stichtagen – etwa Erbfällen mit früherem Todestag – richten sich die Anforderungen nach der zuvor geltenden Rechtslage. Nennen Sie uns den Stichtag.

​

Sind die Kosten des Gutachtens steuerlich abziehbar?

​

Im Erbfall können Kosten zur Ermittlung des Nachlasswerts unter bestimmten Voraussetzungen als Nachlassverbindlichkeit geltend gemacht werden. Die Beurteilung im Einzelfall ist Steuerrechtsberatung und gehört zu Ihrem Steuerberater. Wir erbringen die Wertermittlung.

​

Erbschaftsteuer oder Erbschaftssteuer?

​

Das Gesetz schreibt Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer, jeweils mit einem s. Umgangssprachlich sind die Formen mit Doppel-s verbreitet; gemeint ist dasselbe.

​

Bewerten Sie auch in Brandenburg?

​

Ja, insbesondere Potsdam und die an Berlin angrenzenden Landkreise. Dort gelten andere Gutachterausschussdaten, die wir entsprechend heranziehen.

​