FG Berlin-Brandenburg, 08.10.2025 – 3 K 3093/24: Nutzungspotenzial, Bodenwert und das Doppelerfassungsverbot
- Friedrich Both
- vor 21 Stunden
- 1 Min. Lesezeit
Die praktisch folgenreichste Entscheidung der vergangenen zwei Jahre. Sie betrifft die Behandlung von Nutzungspotenzialen, die Ableitung des Bodenwerts und die Frage, wie oft ein Mangel angesetzt werden darf.
Worum es ging
Streitig war die Bewertung eines Berliner Mehrfamilienhauses für Zwecke der Erbschaftsteuer. Das Gutachten setzte einen an die tatsächliche Geschossflächenzahl angepassten Bodenwert an und zusätzlich Instandsetzungskosten.
Die Entscheidung
Ein Grundstück, auf dem baurechtlich eine höhere Geschossflächenzahl zulässig wäre, ist grundsätzlich mehr wert als ein sonst vergleichbares ohne diese Möglichkeit. Das Potenzial ist abzubilden.
Wird der Bodenwert allein aus Gründen der Modellkonformität an die tatsächliche, niedrigere Geschossflächenzahl angepasst, ist die Differenz zum vollen Bodenwert in voller Höhe als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen.
Instandsetzungskosten dürfen nur angesetzt werden, soweit die Mängel nicht bereits über Rohertrag, Liegenschaftszinssatz, Bewirtschaftungskosten oder Restnutzungsdauer eingepreist sind.
Bedeutung für die Praxis
Abweichungen von Bodenrichtwert oder Liegenschaftszinssatz sind nur zulässig, wenn sie sachlich begründet, durch Tatsachen belegt und methodisch nachvollziehbar sind. Der Verweis auf Erfahrung genügt nicht. Für die Gutachtenpraxis folgt daraus ein Kontrollschritt: Jeder Mangel wird genau einmal erfasst – entweder im Ertragsansatz oder als Abschlag, nie in beidem.
Fundstelle
FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 08.10.2025 – 3 K 3093/24, Revision nicht zugelassen
Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise zur Wertermittlung und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Fragen zur steuerlichen Behandlung im Einzelfall gehören zu Ihrem Steuerberater.
